关键要点

• 额外税层： 外国买家需缴纳标准印花税 加 此外，还需额外支付最高 9%（新南威尔士州）的附加费。

• 各州具体情况： 各地区收费标准不同——新南威尔士州/维多利亚州/昆士兰州/塔斯马尼亚州受影响最大；澳大利亚首都领地/北领地没有预付附加费。

• 存在例外情况： 与澳大利亚配偶/永久居民共同购买房屋，或居住在该房屋内（需遵守严格的居住规定）。

• FIRB强制性要求： 购买任何产品前均需获得批准并支付不可退还的费用（$13k+）。

介绍

对于许多居住在海外的人来说，在澳大利亚购置房产是一个令人兴奋的梦想。但我很快发现，对于非居民而言，购房流程十分复杂。当你以为已经为购房款做好预算时，却又会遭遇一连串的税费。

最令人震惊的是什么？“印花税。”

我了解到，作为外国买家，我不仅要像本地买家一样缴纳标准的印花税，还要额外支付一笔数额巨大的税款。这笔税款官方名称是“外国买家附加费”，它可能瞬间让购房成本增加数万甚至数十万美元。

这份指南是我尝试将我发现的信息简化后呈现给大家。它提供了我希望当初就能看到的简洁明了的分析，涵盖了2025年的实际成本。

首先，我们来澄清一下概念。并没有单一的“外国人印花税”。实际上，你需要支付两笔费用：

• 标准印花税（或转让税）： 这是所有人——无论是本地居民还是外国人——在购买房产时都要向州政府缴纳的基本税款。税额根据房产价值而有所不同。

• 外国买家附加费： 这是专门因为你是外国买家而被征收的额外税款。这才是真正让人头疼的税项。

各州对它的称呼各不相同——新南威尔士州称之为“附加购买者税”，维多利亚州称之为“外国购买者附加税”（FPAD），昆士兰州和南澳大利亚州称之为“外国收购者附加税”（AFAD）——但它们的意思都一样：更多的钱。

比较各州规则 新南威尔士州税务局 或 维多利亚州单间公寓.

这是你需要回答的最重要的问题。答案或许会让你感到惊讶。

你是 不是 如果您符合以下条件，则被视为“外国买家”：

• 澳大利亚公民（即使您是居住在海外的侨民）。
• 澳大利亚永久居民（PR）。
• 持有特殊类别（444子类）签证的新西兰公民。

你 是 如果您是临时居民、持工作签证、学生签证，或者没有签证并以海外投资者身份购买商品，则被视为“外国买家”。

如果您与澳大利亚公民或永久居民一起购买房产，您通常只需支付您在房产中所占份额的附加费（例如，如果您拥有 50%，则您只需支付 50% 价值的附加费）。

这就是您要找的信息。这些费率不包含标准印花税。

我还了解到，这并非一次性支出。许多州还会征收年度土地税附加费。你需要将这两项费用都纳入预算。

以下是2025年的利率。

免责声明： 这些费率适用于2025年，但各州政府可能会对其进行调整。签订合同前，请务必向相关州税务局（SRO）确认。

如您所见，在悉尼（新南威尔士州）或墨尔本（维多利亚州）购房成本最高，而澳大利亚首都领地和北领地则完全没有预付印花税附加费。但是，澳大利亚首都领地每年仍会额外收取0.75%的土地税。

是的，在某些非常特殊的情况下。这就比较复杂了，你绝对需要专业人士的建议。

• 与免税合伙人共同购买： 如前所述，如果您与身为澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民的配偶共同购买房产，则可以避免为其所拥有的房产份额支付附加费。

• 居住在该房产中（新南威尔士州）： 在新南威尔士州，如果您是永久居民或持有伴侣签证（309 或 820）或临时技术签证（457 或 482），并且您在合同日期后的 12 个月内将该房产作为您的主要住所居住 200 天，则您可能可以免除附加费。

• 居住在房产内（维多利亚州）： 维多利亚州为永久居民和 444 签证持有者提供类似的豁免，但您必须在合同交换时身处该国，并且该国是您的主要住所。

• 居住在房产内（ACT）： 澳大利亚首都领地（ACT）的情况比较特殊。虽然它不征收印花税附加费，但会征收年度外国土地税附加费。不过，如果该房产是您的主要居住地，则可以免除这项附加费。

• 其他州： 西澳大利亚州和塔斯马尼亚州在某些情况下也为持有伴侣签证（309 或 820）的人提供豁免。

相关规定非常严格。例如，在新南威尔士州，如果您持有临时签证，但未在房产内居住满200天，您将被处以全额附加费及罚款。

印花税附加费是最令人震惊的，但这并非唯一的问题。

• 外国投资审查委员会（FIRB）申请费： 在您购买房产之前，必须先向外国投资审查委员会 (FIRB) 提交申请并获得批准。这是强制性的，申请费不予退还，即使您的购买最终失败。2025 年，对于价值低于 100 万令吉的房产，该费用起价为 13,000 令吉，并且随着房产价值的增加而大幅上涨。

• 空置税： 如果你买房后让它空置，可能会惹上麻烦。如果你的房产一年内没有真正有人居住或出租至少183天，联邦政府会征收“空置费”（通常与你的外国投资审查委员会费用相同）。维多利亚州也有自己的州级空置税。

• 资本利得预扣税： 这一点在您出售房产时至关重要。如果您是外国居民，且房产售价超过 75 万澳元（$750,000），买方依法必须预留 12.51 万澳元（12.5%）的售价，并直接上缴澳大利亚税务局 (ATO)。之后，您需要提交纳税申报表才能申请退税。

请查看 FIRB 规则 FIRB 官方网站.

面对这一切，很容易感到不知所措。以下是我正在遵循的简单实用的计划。

• 第一步：确认您的身份。 首先，要弄清楚你是否在法律上被认定为“外国人”。如果你是澳大利亚公民或永久居民，就可以放心——这项附加费不适用于你。

• 第二步：获得预先批准和外国投资审查委员会 (FIRB) 许可。 在看房之前，请先咨询一位了解非居民贷款的专业抵押贷款经纪人。获得房屋贷款预批，以便了解您的实际预算，包括所有额外费用。同时，也请尽快办理外国投资审查委员会 (FIRB) 的审批手续。

• 第三步：寻求专业建议。 切勿独自处理此事。相关规定错综复杂。一位优秀的税务顾问和一位专精于海外购房者的抵押贷款经纪人并非可有可无，而是必不可少。他们能够指导您如何以最佳方式构建购房方案，并确保您无需多缴一分钱的税款。

是的，外国人在澳大利亚买房确实很贵。但只要提前了解实际成本，就能把这笔不小的开支转化为可控的计划。